מס רכישה לדירה יחידה – הגדרה, תנאים ומדרגות
"דירה יחידה" היא הגדרה בחוק מיסוי מקרקעין שמזכה במדרגות מס מופחתות — כולל פטור מלא עד 1,978,745 ש"ח. הזכאות תלויה בכך שזו דירתכם היחידה בישראל, עם חריגים לחלק קטן בדירה נוספת ולדירת ירושה.
תנאי הזכאות העיקריים
- הרוכש תושב ישראל (או הפך תושב בתוך שנתיים מהרכישה).
- זו דירת המגורים היחידה של הרוכש בישראל.
- חלק בדירה אחרת אינו עולה על שליש (או חצי אם התקבלה בירושה).
- משפרי דיור נחשבים דירה יחידה אם ימכרו את הדירה הקודמת בזמן שנקבע בחוק.
מדרגות המס לדירה יחידה
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| 0 ₪ – 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
חזקת התא המשפחתי
בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים לרוכש אחד. דירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג נספרת לשניהם, ולכן זוג שבו לאחד יש דירה — בדרך כלל לא ייחשב רוכש דירה יחידה, למעט חריגים שהוכרו בפסיקה (למשל דירה שנרכשה לפני הנישואים עם הפרדה רכושית).
בדקו את המספרים שלכם
פירוט לפי מדרגות מס
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|---|
| 0 ₪–1,978,745 ₪ | 0% | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪–2,347,040 ₪ | 3.5% | 21,255 ₪ | 744 ₪ |
עודכן לאחרונה: ינואר 2026 · מקור: רשות המסים – מדרגות מס רכישה בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028)
רוצים להבין איך מס הרכישה משפיע על ההון העצמי והמשכנתא?
למחשבון הון עצמי ויחס מימוןהחישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
הנחות ומגבלות החישוב
- המדרגות בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028).
- החישוב מדורג — כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבתוך המדרגה.
- התוכן אינו מהווה ייעוץ מס. במקרים מיוחדים יש לפנות לרשות המסים או לאיש מקצוע.
שאלות נפוצות
יש לי שליש דירה בירושה — האם אני עדיין דירה יחידה?
חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה אינו שולל את מעמד הדירה היחידה. בדירה שאינה ירושה — עד שליש. מעבר לכך, תיחשבו בעלי דירה נוספת.
מה קורה אם קניתי דירה יחידה ואז ירשתי דירה?
המעמד נבחן ביום הרכישה. ירושה מאוחרת אינה משנה רטרואקטיבית את מס הרכישה ששולם. לגבי מכירה עתידית — כדאי לבדוק את השלכות מס השבח בנפרד.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.