מס רכישה למשפרי דיור – איך לא לשלם כדירה שנייה
משפרי דיור — מי שקונים דירה חדשה לפני שמכרו את הקיימת — משלמים מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה (פטור עד 1,978,745 ש"ח), בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך התקופה הקבועה בחוק. אם לא נמכרת בזמן, המס מחושב כדירה נוספת (8% מהשקל הראשון).
איך זה עובד בפועל
- 1בעת רכישת הדירה החדשה מצהירים לרשות המסים על כוונה למכור את הדירה הקיימת.
- 2משלמים מס לפי מדרגות דירה יחידה (או משלמים כדירה נוספת ומבקשים החזר לאחר המכירה).
- 3מוכרים את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק ממועד הרכישה.
- 4אם הדירה לא נמכרת בזמן — רשות המסים מחייבת בהפרש המס בתוספת ריבית והצמדה.
מדרגות המס (כמו דירה יחידה)
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| 0 ₪ – 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
נקודות שכדאי לבדוק
- התקופה למכירת הדירה הקודמת השתנתה בחקיקה מספר פעמים — יש לוודא את המועד המדויק התקף ביום הרכישה.
- אם אתם צריכים גם משכנתא לדירה החדשה לפני מכירת הישנה — ייתכן שתצטרכו הלוואת גישור או גרירת משכנתא.
- לתכנון עיתוי מכירה מול רכישה יש גם השלכות מס שבח — כדאי לבדוק את שני הצדדים יחד.
בדקו את המספרים שלכם
פירוט לפי מדרגות מס
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|---|
| 0 ₪–1,978,745 ₪ | 0% | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪–2,347,040 ₪ | 3.5% | 21,255 ₪ | 744 ₪ |
עודכן לאחרונה: ינואר 2026 · מקור: רשות המסים – מדרגות מס רכישה בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028)
רוצים להבין איך מס הרכישה משפיע על ההון העצמי והמשכנתא?
למחשבון הון עצמי ויחס מימוןהחישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
הנחות ומגבלות החישוב
- המדרגות בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028).
- החישוב מדורג — כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבתוך המדרגה.
- התוכן אינו מהווה ייעוץ מס. במקרים מיוחדים יש לפנות לרשות המסים או לאיש מקצוע.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש למכור את הדירה הקודמת?
התקופה קבועה בחוק והשתנתה מספר פעמים בשנים האחרונות (בין 12 ל-24 חודשים, תלוי במועד הרכישה ובסוג העסקה). חשוב לוודא את המועד התקף לעסקה שלכם מול רשות המסים או איש מקצוע.
מה עדיף — לשלם כדירה יחידה מראש או לבקש החזר?
אפשר להצהיר מראש על כוונת מכירה ולשלם לפי דירה יחידה, או לשלם כדירה נוספת ולקבל החזר אחרי המכירה. לכל מסלול יתרונות תזרימיים שונים — תלוי בביטחון שלכם במכירה בזמן.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.