מס רכישה על דירה שנייה – 8% מהשקל הראשון
על דירה שנייה (או כל דירה נוספת מעבר לדירה היחידה) משלמים מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, עד מחיר של כ-6.05 מיליון ש"ח, ו-10% על החלק שמעל. אין פטור ואין מדרגה מופחתת. על דירה ב-2 מיליון ש"ח, למשל, המס הוא 160,000 ש"ח.
שיעורי המס לדירה נוספת
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| 0 ₪ – 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
דוגמאות חישוב
| מחיר הדירה | מס רכישה משוער |
|---|---|
| 1,500,000 ש"ח | 120,000 ש"ח |
| 2,000,000 ש"ח | 160,000 ש"ח |
| 3,000,000 ש"ח | 240,000 ש"ח |
| 4,000,000 ש"ח | 320,000 ש"ח |
מתי דירה שנייה נחשבת בכל זאת דירה יחידה?
- משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק משלמים לפי מדרגות דירה יחידה.
- החזקה של עד שליש בדירה אחרת (או עד חצי בדירת ירושה) לא שוללת את מעמד הדירה היחידה.
- בני זוג נחשבים תא משפחתי אחד — דירה של אחד מבני הזוג נספרת לשניהם, למעט חריגים שנקבעו בפסיקה.
בדקו את המספרים שלכם
פירוט לפי מדרגות מס
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|---|
| 0 ₪–1,978,745 ₪ | 0% | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪–2,347,040 ₪ | 3.5% | 21,255 ₪ | 744 ₪ |
עודכן לאחרונה: ינואר 2026 · מקור: רשות המסים – מדרגות מס רכישה בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028)
רוצים להבין איך מס הרכישה משפיע על ההון העצמי והמשכנתא?
למחשבון הון עצמי ויחס מימוןהחישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
הנחות ומגבלות החישוב
- המדרגות בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028).
- החישוב מדורג — כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבתוך המדרגה.
- התוכן אינו מהווה ייעוץ מס. במקרים מיוחדים יש לפנות לרשות המסים או לאיש מקצוע.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה להשקעה ב-2 מיליון ש"ח?
160,000 ש"ח — 8% מהשקל הראשון. אין פטור ואין מדרגות מופחתות לדירה נוספת.
קניתי דירה שנייה ומתכוון למכור את הראשונה — מה המס?
אם הדירה הקודמת תימכר בתוך התקופה הקבועה בחוק, אפשר לשלם לפי מדרגות דירה יחידה (או לקבל החזר אם שולם מס גבוה). אם לא — המס הוא לפי שיעורי דירה נוספת.
האם המס על דירה שנייה צפוי להשתנות?
שיעורי המס נקבעים בחקיקה ומשתנים מעת לעת. השיעורים המוצגים בתוקף עד סוף 2026 לפחות, וכדאי לעקוב אחר פרסומי רשות המסים.
כדאי לבדוק גם
רוצים להבין איך זה משפיע על המשכנתא?
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.